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长三角地王苦寻出路dd

发布时间:2021-01-21 04:52:29 阅读: 来源:冰垫厂家

长三角地王苦寻出路

上海有两幅原定于5月30日出让的地块,由于无人参与竞买,而被迫延迟出让。5月份,上海仅出让了两幅经营性地块,土地出让金仅32.45亿元,为单月卖地金额历史新低。

土地市场是整个楼市最直接的反应。市场下行,地王和高价地块最受煎熬。5月30日,龙湖地产以25.38亿元的价格获得中冶南京下关地王一幅4.58万平方米土地。方兴地产也将引入合作伙伴共同开发其上海闸北大宁路地块。

与此同时,苏宁环球(000718.SZ)正在为此前购入的高价地块付出惨痛的代价——由于2013 年第四季度结算的芜湖项目和宜兴项目住宅产品毛利率为负,苏宁环球净利润、每股收益、净资产收益率较上年同期大幅下降。这两幅土地分别于2009年、2010年获得,称得上是当地的地王。

2013年取得的地王项目,上市日期正在临近,在银根紧缩、降价跑量成为主旋律的今天,地王们拖着沉重的肉身如何腾挪,格外令人关注。

引入合作者众

今年1月28日,经过100多轮竞价,以101亿元夺得上海闸北大宁路街道325街坊地块时,央企方兴地产(00817.HK)或许没有想到,这可能是此轮“地王”接力的“最后一棒”。

来自方兴内部的最新消息是,方兴将引入合作伙伴共同开发该幅地块。这是一家内资企业,双方或于6月5日正式签订合作协议。

“如今的行情下,去年的地王项目在今年出现‘面粉’贵过‘面包’现象是普遍的,一般来讲会采取拉长开发周期(也就是囤地)方式进行,也有引入合作资金的,退地的都是不得已的选择。”一位不愿意透露姓名的业内人士向记者指出,正因如此,预计去年的“地王”项目在今年十有八九都不会有动静。上海中原研究咨询部高级经理龚敏亦指出,2013年上海地王项目基本都未开工。

去年5月21日,旭辉控股(00884.HK)豪掷35.65亿元取得杭州滨江奥体地块。一个月后,即宣布引入绿地集团,按各占50%权益成立合营企业,共同开发这块地王。当时,穆迪助理副总裁梁镇邦就认为,如果旭辉100%持有此项目,购地金额约合其2012年底总库存价值的23%左右,将提高旭辉的执行风险。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,采取合作开发模式,市场资源优化配置,“地王”风险可规避。此前,广州亚运城地块,证大外滩地块等地王,均为几家开发商共同拿地共同开发。而最近两年的地王多是一家先抢到,后面不得已再寻找合作对象。“这是今日‘地王’和以往的‘地王’开发模式的最大不同之处。”

拖延工期等待回暖

开发商敢于争抢高价地,预期是判断楼市仍将继续走高。而当楼市转入下行,地王项目就会十分尴尬。第一反应就是尽量拖延工期,或捂盘停售。拖延工期的好处在于,通过拉长项目开发周期,以低开高走的策略来实现整个项目的开发价值。

“今年无论如何都不是地王项目销售的好时机,明摆着赚不到钱。”上述不愿意透露姓名的人士如是说。但张宏伟表示,按规定,拿地两年内必须动工,而一旦开工就会产生大量财务成本,如果不进行销售回笼资金,有可能导致企业资金面更为紧张。

杭州是长三角出产地王较多的城市。据媒体披露,在杭州,2009-2011年诞生的地王们,除少数已经入市外,绝大多数都还在沉默中等待市场回暖。以勾庄板块为例,越秀地产去年抢到了9300元/平方米的楼板价。但今年德信和天鸿的价格战,导致它所在板块房价跌回13000多元/平方米,去年拿地的企业短期内几乎无法开盘。

据汉宇地产介绍,上海临港新城板块也出现了同样的情况——2013年12月18日,上海锦绣投资管理有限公司包揽了临港新城两幅商住地块,其中,临港新城主城区WNW-A1-14-1地块的溢价率高达407%,楼板价15358元/平方米,溢价创年内新高;另一幅相邻的WNW-A1-14-2地块溢价率379%,成交楼板价约为14527元/平方米。粗略估算,当时临港的楼板价较一年前翻了4倍多。

值得一提的是,这两幅地块的楼板价已逼近周边在售住宅均价。目前临港新城板块内多数项目均价15000元/平方米,最高的两个项目单价约为21000-22000元/平方米。这意味着,锦绣投资两个项目上市后的房价要达到25000-30000元/平方米,才能盈利。所以,它只有等楼市回暖才敢开工。

面临类似困境的,还有2013年4月10日拍出的浦东新区唐镇新市镇D-05-01地块。总价37.75亿元,楼板价18199元/平方米。汉宇地产指出,唐镇板块高端楼盘竞争激烈,在售项目众多,开发商们想要脱颖而出,需要制定较为妥善的策略。

开发商退避地市

虽然锦绣投资否认了它准备退掉上海临港新城主城区WNW-A1-14-1地块的传闻,但昔日活跃的抢地企业已经黯然退避土地市场,则是普遍现象。

据中原地产监测数据显示:全国销售20强的标杆房企,最近几月拿地数量逐月递减。去年5月拿地高达455亿元,今年5月仅拿地71.28亿元,其中只有万达、保利、金地、恒大、碧桂园有小规模拿地,其他15家房企在5月全部收手。

龚敏表示,房企拿地热情主要取决于资金实力和对未来市场预期,而资金包括现有项目销售情况以及融资能力。而2014年以来,整体市场低迷,银根紧张,中小房企融资困难。

另一份来自易居的报告显示,5月,10个典型城市土地出让金收入578.0亿元,环比下降20.3%,同比下降24.6%,20个月来首次落入同比负增长区间。

易居在报告中指出,随着部分城市出现楼盘降价促销现象,土地市场正在出现降温苗头,并已经波及到一向被开发商看好的一线城市。(编辑 徐炜旋)

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